Consulta de un cliente: ¿Mi alquiler al mes de agosto es de 90 mil más IVA y me lo subieron a 500 mil más IVA es esto legal? Qué me recomienda.

Se debe recordar que el Poder Ejecutivo, mediante Ley Habilitante bajo resolvió dictar el Decreto n.º 929, contentivo del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según se publica en la Gaceta Oficial n.º 40.418 del 23 de mayo de 2014, con el que regula todo lo relacionado a los arrendamientos de bienes inmuebles destinados al comercio.

No obstante, nos resulta oportuno destacar que no será aplicables ninguna otra disposición a este tipo de bienes, especialmente los de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual, por su parte, continuará regulando a los inmuebles no destinados al uso comercial.

Dicho esto, tenemos que el contrato de arrendamiento de locales comerciales, deberá ser elaborado por escrito y autenticado ante una Notaría Pública, con una duración mínima de un (1) año (a menos que el arrendamiento se requiera por una temporada en específico, pudiendo celebrarse por un tiempo inferior), debiendo expresar las condiciones físicas del inmueble a ser arrendado y de la edificación donde se encuentre; el valor del inmueble; el canon de arrendamiento; la modalidad de cálculo utilizada; y las obligaciones de las partes (arrendador y arrendatario).

Así mismo, se indica que el arrendador podrá exigir al arrendatario depósito en efectivo o fianza, como garantía que le asegure que el arrendatario cumplirá con las obligaciones asumidas, estableciéndose que sólo podrá exigirse una de las dos (2) garantías señaladas, las cuales no podrán exceder el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento fijado, cabe destacar que muchos arrendadores están exigiendo que la garantía se  actualice con el canon y claro esto es permitido, solo al momento de la firma (queda de las partes si acuerdan algún tipo de amortización o plan de cancelación de ese compromiso al ser estos cuantiosos)

Una vez vencido el plazo del contrato, el arrendatario podrá optar a una prórroga legal que se fijará conforme a la duración de la relación arrendaticia, siendo que hasta un (1) año, la prórroga máxima será de seis (6) meses; entre un (1) año y cinco (5) años, tendrá un (1) año de prórroga; entre cinco (5) y diez (10) años de relación, la extensión será de dos (2) años; más de diez (10) años podrá disfrutar de tres (3) años más. Resaltamos que, dicha prórroga será optativa para el arrendatario, mientras que para el arrendador será de carácter obligatorio, debiendo mantenerse las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidas por las partes, salvo que el canon haya sido objeto de ajuste debido a un procedimiento de regulación.

En cuanto a la fijación del canon de arrendamiento, que es el asunto que se me consulta, se estipula que el mismo será pactado entre arrendador y arrendatario, quienes de común acuerdo deberán aplicar, obligatoriamente, alguno de los tres (3) métodos que se establecen en la norma. En caso de no llegar a un acuerdo, o surjan dudas o controversias al respecto, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos, intervendrá a los fines de determinar el cálculo del canon correspondiente. En tal sentido, los procedimientos a ser seleccionados por las partes a la hora de precisar el canon, son:

1)    Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), en el que se toma en cuenta el valor del inmueble para el momento de la negociación, siendo determinado por la SUNDDE a través de avalúo del costo de reposición (mediante metodología que fijará para ello); y el porcentaje de rentabilidad anual prevista en 12% para el primer año y en 20% cuando se trate de centros comerciales y/o locales nuevos.

2)    Canon de Arrendamiento Variable (CAV), pactado en base al 1% y 8% sobre el monto de las ventas realizadas. Cuando se trate de actividades de entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

3)    Canon de Arrendamiento Mixto (CAM), compuesto por los métodos descritos en los puntos 1 y 2, es decir, por porción fija más porcentaje de ventas, indicándose que la porción fija no podrá ser superior al 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo, mientras que el porcentaje de ventas no podrá exceder del 8%. En caso que el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, sólo se pagará como canon mensual el monto resultante de aplicar lo señalado en el punto 2.

Como se leerá, salvo que las ventas (volumen de bolívares facturados) allá tenido un repunte tan elevado es válido ese incremento… Mi recomendación es decirle al arrendador que no aceptan ese nuevo precio y evacuar la mediación por la SUNDDE.

Saludos.

SS