En casi todos los
condominios es usual que en los gastos mensuales se cobren, adicionalmente a los gastos
ordinarios del mes, montos destinados a cubrir necesidades actuales o futuras
de la comunidad, estas “partidas”, son denominadas en la práctica “fondos”.
Así observamos por ejemplo
las provisiones que exigen otras leyes como las prestaciones sociales, fondo
inicial, partida de inversión para
mejoras o creación de nuevas áreas comunes y finalmente el mal llamado “Fondo
de Reserva” que es a quien me dedicare en esta oportunidad a analizar.
Realmente, en la ley de
Propiedad Horizontal no existe artículo que indique u obligue el tratamiento de
estos fondos de manera directa; pero en su artículo 18 establece que la
administración de los condominios corresponde a la Asamblea de Propietarios, a
la Junta de Condominio y al Administrador, y como es lógico pensar las finanzas
para garantizar la operatividad requieren de financiamiento (y como es de
esperarse a todos los residentes del condominio les beneficia una eficiente y
oportuna administración) hasta aquí la creación de dichas partidas de anticipos
por la vía de cuentas reales suena bonito y beneficioso.
Pero, ¿El fondo de reserva
es realmente eso o simplemente sirve para cubrir la morosidad? Bien, como su
naturaleza lo indica es una cuenta creada para cubrir gastos comunes
extraordinarios o eventuales de la comunidad (es decir una fuente de
financiamiento directo). Como su nombre indica, constituyen las reservas
económicas o financieras del condominio, tristemente este patrimonio se
desvirtúa y termina siendo utilizado por la
administración para cubrir los gastos comunes ordinarios, debido a la irresponsabilidad
de algunos propietarios, que en caso de economías altamente inflacionarias
saben que la morosidad es una fuente fresca de apalancamiento, en donde el que
paga más tarde uso mejor su liquides.
Esta situación puede traer
como consecuencia en la práctica, la eliminación del fondo de reserva, porque
el mismo debe estar disponible, administrado en una cuenta donde se observe la
salida del dinero para pará pagar a la hora de la emergencia, pero y como es lógico
de esperarse al cobrar las facturas (de la famosa emergencia) el dinero debería
ingresar de nuevo a la cuenta real. EN PRACTICA NADIE LLEVA ESTA CUENTA Y MUCHO MENOS
REPONE EL DINERO, simplemente este se pasa como disponible en el flujo de caja
para gasto corriente (se comprende lo costoso del dinero y es mejor pagar deuda
que dejar depreciar el dinero) o la mano peluda lo utiliza.
Recalco no existe ninguna
norma que establezca cuál debe ser el aporte mensual para este fondo, en el
caso de propiedades residenciales (en el caso del comercio si existe) en la
práctica es usual establecer un porcentaje equivalente al 10% de los gastos mensuales totales del
condominio.
Cualesquiera cuenta de
activo, partida, fondo o como quieran llamarle deben ser creados mediante
decisión de la asamblea general de
propietarios, y debe indicarse el porcentaje o monto por cobrar para crearlos,
en algunos casos, su tiempo de duración, cuantía y lo más importante control
detallado de las entradas y la salidas hasta convertirse en un bien común (obvio
de los propietarios) o su consumo (si fue creado para ello) esta decisión de
asamblea puede omitirse si en el Documento de Condominio o en su respectivo
Reglamento se contempla la creación de estos fondos.
Simples palabras a un tema
social, legal y psicológico tan complejo.
SS.
